證券時報
胡華雄
2025-02-06 12:28
在2025系統(tǒng)工作會議上被證監(jiān)會重點提及的公募REITs，過去一年的表現(xiàn)如何？
伴隨著2024年四季報披露完畢，公募REITs的經(jīng)營和業(yè)績情況也水落石出。共有51只公募REITs披露了收入、凈利潤、可供分配金額等數(shù)據(jù)。
Wind數(shù)據(jù)顯示，全市場51只披露2024年四季報的公募REITs，在報告期內(nèi)共取得營業(yè)收入35.59億元，凈利潤2.58億元。對于其中擁有2024年可供分配金額預(yù)測數(shù)據(jù)的30只產(chǎn)品，其在當(dāng)年四季度的平均可供分配金額完成度為95%。根據(jù)底層資產(chǎn)類型的不同，部分項目在四季度的盈利有所承壓，不過從全年來看，在市產(chǎn)品的業(yè)績達成率仍較為良好。
2025年以來，我國公募REITs市值進一步突破1700億元，刷新歷史紀(jì)錄。伴隨低利率環(huán)境下股市、債市的震蕩，REITs的投資價值再次受到市場關(guān)注，多家機構(gòu)認(rèn)為，可以關(guān)注優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性機會。
部分項目業(yè)績承壓 消費類REITs最穩(wěn)健
2024年四季報數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)，我國全市場51只公募REITs累計取得收入35.6億元。
其中鵬華深圳能源REIT以3.41億元的當(dāng)期收入，在公募REITs市場中排于榜首。同時，中信建投國家電投新能源REIT、中金安徽交控REIT、中金普洛斯REIT等9只產(chǎn)品去年四季度收入均超1億元。
從盈利能力來看，上述51只產(chǎn)品中，有38只產(chǎn)品在2024年四季度凈利潤為正，占比74%。中信建投國家電投新能源REIT以7279.34萬元的季度盈利居首。
不過在部分底層資產(chǎn)之間，不同產(chǎn)品的業(yè)績分化有所加大，其中以高速公路REIT尤甚。數(shù)據(jù)顯示，平安廣州廣河REIT、華夏南京交通高速公路REIT兩只交通基礎(chǔ)設(shè)施項目在去年四季度分別盈利3512.45萬元和2213.41萬元，位列第二、第三名，而中金安徽交控REIT在當(dāng)期凈利潤-9841萬元，環(huán)比上一季度7600萬元，為季度虧損最多的公募REITs項目。
在收益分配能力上，剔除季內(nèi)成立的新產(chǎn)品后，全公募REITs在2024年四季度的平均可供分配金額完成度為95%，和三季度近似。分不同項目類型來看，高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs依然承壓，多數(shù)項目的可分配金額與預(yù)期存在差距。而消費類和保租房類底層資產(chǎn)REITs在這一數(shù)據(jù)方面的環(huán)比變動相對穩(wěn)定。
去年四季度綜合表現(xiàn)最優(yōu)異的資產(chǎn)類型，莫過于消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs。這一分類下的7只產(chǎn)品集中上市于2024年二、三季度，而都在去年四季度達成或超額實現(xiàn)了可分配金額預(yù)期。去年四季度財報顯示，消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)的出租率維持在高位，整體均在95%以上。
記者注意到，目前多數(shù)消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)的營業(yè)收入和租金收入比在0.8~0.9之間，而穩(wěn)健的出租率和客流，共同托舉起了項目在四季度的業(yè)績表現(xiàn)。以底層資產(chǎn)出租率最高的華夏華潤商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)為例，2024年四季報顯示，青島萬象城在四季度的出租率高達99%，同期青島萬象城四季度客流同比增長11.9%，2024年度累計同比增長10.9%。
在多份消費類REITs的2024年四季報中，基金管理人都提到，購物中心在四季度的表現(xiàn)，一定程度與同期我國消費市場的回暖緊密相關(guān)。而在存量競爭時代，除保證租戶集中度低、品牌結(jié)構(gòu)質(zhì)量高之外，深度、創(chuàng)新的運營模式和積極改造，都是消費類基礎(chǔ)設(shè)施提升客流的勝負(fù)手。
此外，能源類REITs的收益分配能力分化則在幾個底層資產(chǎn)類型中相對明顯，背后主要是受到不同自然電能資源條件的季節(jié)性影響。
具體來看，2024年四季度整體可分配金額達成率最良好的嘉實電建REIT，當(dāng)季完成率為178%。季報顯示，項目在報告期內(nèi)上網(wǎng)電量為1.26億千瓦時，同比增長47.03%，主要原因是“九龍河流域來水與去年同期相比較豐”。相反作為風(fēng)電REITs，中信建投國家電投新能源、中航京能光伏兩只REIT則在去年四季報中分別表示，風(fēng)速的下行和光資源弱于同期，是項目底層資產(chǎn)業(yè)績未及預(yù)期的主要因素。
特別地，幾只上市于2024年四季度的REITs，也在不到一個季度的報告期里跑出了“開門紅”。例如華夏南京交通高速公路REIT、銀華紹興原水水利REIT和招商高速公路REIT均上市于去年11月，但上市不到兩個月來，華夏南京交通高速公路REIT已經(jīng)取得可供分配金額1.77億元，為同期預(yù)測值的336%，后兩者也翻倍完成任務(wù)，同期可供分配金額完成率實現(xiàn)200%以上。
盡管在四季度的收益能力不一，但放眼到全年的可供分配金額達成率來看，在市REITs項目2024年的整體表現(xiàn)多數(shù)還是可圈可點。數(shù)據(jù)顯示，在披露了2024年可供分配金額預(yù)測值的30只REITs中，僅有3只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs——華安張江產(chǎn)園REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、中金湖北科投光谷REIT的2024年可分配金額完成率在95%~97%之間，其余REITs均達到了收益分配能力的預(yù)期線，完成率在100%或以上。
關(guān)注2025年市場發(fā)展與配置機會
在二級市場上，市場整體情緒的修復(fù)在2024年四季度更為顯著。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2023年年末，我國29只公募REITs的總市值僅為823.34億元。而在2024年年末，上市公募REITs已經(jīng)增長至58只，總市值則達到1563.99億元，接近翻倍。
其中，得益于去年12月的一波增長，上述58只公募REITs在2024年四季度的平均漲幅實現(xiàn)4.26%，成為2024年平均漲幅第二的季度。與此同時，公募REITs積極回報投資者，在2024年累計分紅57.53億元。
2025開年以來，公募REITs的上行熱度不止。截至2月5日，60只在市公募REITs中的58只均取得了正收益。其中嘉實物美消費REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT的漲幅已經(jīng)超過25%，華泰南京建業(yè)REIT等另外3只產(chǎn)品漲幅也超過20%，共有21只產(chǎn)品漲幅超過10%。
2月5日，蛇年首個交易日，中證REITs全收益指數(shù)更是逆市收漲0.35%，實現(xiàn)八連陽。開年以來，該指數(shù)的漲幅已達到6.58%。
春節(jié)前夕，證監(jiān)會曾在2025系統(tǒng)工作會議中提及公募REITs“市值創(chuàng)歷史新高”的發(fā)展成果，并重申“提高產(chǎn)業(yè)債融資比重，加快REITs市場建設(shè)”，也被業(yè)內(nèi)視作公募REITs有望在新一年持續(xù)獲得政策支持、提升市場活躍度與投資者參與度的積極信號。
展望后市，華泰證券分析指出，在新舊動能轉(zhuǎn)換、經(jīng)濟波浪式運行、企業(yè)融資需求偏弱的背景下，債市趨勢未變，基本面穩(wěn)健且絕對分派率較高的產(chǎn)權(quán)項目或存在補漲機會，可關(guān)注運管能力強、符合大眾消費邏輯的消費REITs、經(jīng)營企穩(wěn)的物流以及邊際改善且路網(wǎng)利好的高速補漲機會。
平安證券首席分析師劉璐同樣指出當(dāng)前REITs情緒偏強，但也提到，REITs與股、債之間的比價優(yōu)勢有所收斂，更建議關(guān)注REITs的結(jié)構(gòu)性機會；除業(yè)績較好的消費板塊外，周期較敏感的交通板塊與穩(wěn)定板塊IRR仍有一定差距，業(yè)績亦有亮點，交通板塊業(yè)績突出的個券或有機會。
考慮到我國利率短期內(nèi)預(yù)計仍將維持低位震蕩態(tài)勢，也有機構(gòu)在近期提示了與利率相關(guān)性較高板塊的REITs的二級市場價格波動風(fēng)險。
“REITs市場中一些和無風(fēng)險利率相關(guān)性比較強的資產(chǎn)類型，例如保租房REITs，其擇時和無風(fēng)險收益的波動相關(guān)性較大，投資者也需要關(guān)注利率波動反映在REITs二級價格上的風(fēng)險?！眹Y管相關(guān)人士近期向記者指出。
